집주인 부모가 들어온다며 전세 갱신을 거절할 수 있을까요

집주인 본인뿐만 아니라 직계존속인 부모가 실제로 입주해 거주하려는 경우 주택임대차보호법상 전세 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다. 단, 단순 통보에 그치지 않고 실제 거주 의사가 인정되어야 하며, 형제나 친척 거주는 거절 사유에 해당하지 않으므로 요건을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

주택임대차보호법상 부모 실거주로 갱신 거절이 가능한 기준

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 점은 임대인 본인에 한정되지 않고, 임대인의 직계존속 및 직계비속까지 실거주 주체로 명시되어 있다는 사실입니다. 따라서 집주인의 아버지나 어머니가 해당 주택으로 이사하여 생활하겠다고 통보하는 것은 법률이 인정하는 합법적인 거절 사유에 속합니다.

하지만 단순히 말로만 통보한다고 해서 무조건 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 임대인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. 만약 이 갱신 통지 기간을 놓친 채 뒤늦게 부모 입주를 이유로 퇴거를 요구한다면, 묵시적 갱신이나 기존 갱신권 행사가 유효하게 인정되어 세입자는 계속해서 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.

임대인이 입증해야 하는 실거주 의사와 대법원 판단 기준

과거에는 집주인이 단순히 “부모님이 들어와 사실 예정이다”라고 주장하면 세입자가 이를 반박하기 어려웠습니다. 그러나 최근 대법원 판례에 따라 실거주 의사의 증명 책임은 전적으로 임대인에게 있다는 법리가 명확하게 자리 잡았습니다.

임차인이 갱신을 원함에도 부모 실거주를 이유로 비워달라고 요구하려면, 다음과 같은 구체적인 정황과 소명 자료가 뒷받침되어야 합니다.

• 기존 주거지 처분 계획: 현재 거주 중인 주택의 매매 계약서, 임대차 종료 증빙 또는 양도 계획
• 생활 환경 및 거주 필요성: 부모님의 건강 문제, 병원 통원 거리 단축, 자녀와의 근거리 돌봄 등 실거주가 필요한 합리적 배경
• 이사 준비 정황: 해당 지역으로의 전입신고 및 이사 일정, 가전·가구 이전 준비 등 통념상 인정 가능한 실행 계획

만약 임대인이 막연하게 부모가 들어온다는 말만 되풀이하고 합리적인 사유나 전입 계획을 소명하지 못한다면, 세입자는 법원에 계약갱신청구권 거절의 부당함을 다투며 거주 유지를 요구해 볼 수 있습니다.

실거주 사유로 거절 가능한 가족 범위 비교

법률상 허용되는 실거주 주체는 ‘직계혈족’으로 엄격하게 한정됩니다. 흔히 가족이라는 이유로 형제나 처가, 시댁 식구의 거주를 주장하는 경우가 있으나 이는 명백한 법 위반입니다.

위 표와 같이 임대 주택이 남편 단독 명의인 상태에서 아내의 부모님(장인·장모)이 들어와 살겠다고 갱신을 거절하는 것은 불가능합니다. 오직 계약상 임대인과 피를 나눈 직계 상하 관계에 있는 가족만 실거주 사유의 주체가 될 수 있습니다.

부모가 들어오지 않고 허위로 거절했을 때 대처와 손해배상

부모 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤, 실제로는 부모가 살지 않고 보증금을 대폭 올려 제3자에게 새로 임대하거나 매도하는 위법 행위가 발생할 수 있습니다. 법률은 이러한 허위 갱신 거절에 대해 세입자를 보호하는 강력한 손해배상 청구 제도를 두고 있습니다.

이사를 나간 전 세입자는 동주민센터나 행정복지센터를 방문하여 해당 주택의 확정일자 부여현황 및 전입세대확인서 열람을 요청할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의거하여 거절당한 기존 임차인은 정당한 열람 권한이 인정됩니다. 이를 통해 실제로 부모가 전입하여 살고 있는지, 아니면 새로운 제3자가 확정일자를 받고 들어왔는지를 명확히 확인할 수 있습니다.

만약 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 드러난다면, 임대인은 기존 임차인에게 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상금으로 지급해야 합니다.

1. 갱신 거절 당시 월차임(전세금 환산액 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 환산월차임과 기존 임차인의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신 거절로 인하여 임차인이 실제로 입은 손해액(이사비, 중개수수료 등)

따라서 집주인이 부모 실거주를 언급하며 이사를 요구한다면, 갱신 거절 통지 문자와 통화 녹취록을 반드시 보관하고 이사 후에도 확정일자 부여 내역을 주기적으로 점검하는 것이 현명한 대처 방법입니다.

자주 묻는 질문